移民客-金融界

在美国,是投资房产好,还是投资股市好?

2015-06-17 17:44:00 来源:www.yiminbang.com

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  这是不少刚来美国的朋友困惑的问题。

  没有“但是”,因为这确实是一个正当的问题。首先,虽然最近一年情况有变,但起码在过去的十年间的中国一线城市,“买房”基本上就是最简单直接高效的投资手段。与此同时,不论是在05-06年的股疯时期,还是06-14年的所谓“熊市”时期,或者是最近几个月的A股飙涨期,相信朋友们听说身边靠投资股市而资产翻几番的例子绝不下少数。

  而之所以说是“正当”,仅是基于对一种常见心态的正视:人们对新的环境套用其在熟识环境中的经验,是一种常见本能。

  但美国跟中国毕竟不一样,准确地说是很不一样 ―― 这简直就是一句废话。

  到底是如何不一样?为了避免夹杂太多的主观意见,针对问题中的两个选择,我在此仅是对事实加以描述。

  首先谈谈房地产

  与中国不同,美国不需要民用房地产去作为蓄水池来贮存货币超发的流动性来防止通胀(美元作为全球货币,有“世界”这个蓄水池可用)。与此正相反,美国始终最担心的一件事情,就是过热的民用房地产会限制流动性,甚至打击人们的创业和创新的能动性。如此国情的结果就是,在长期尺度上,美国民用房地产的价值增长率几乎与通货膨胀率一致。

  可能有人又会说,可以以20%的首付贷款后出租,以租金来支付月供和房屋持有成本(维修、物业、保险、空置、欠租等),然后30年之后,整栋房子就是你的了,回报率惊人。

  真的“惊人”么?假设你刚来美国,能按20%的首付比例,以合理的利息贷到款(该假设对绝大多数刚来美国的人并不成立,对于非自用投资性房产更不适用),再假设每月的租金可以支付月供和房屋持有成本(很不一定),同时假设房产价值按照美国通货膨胀率增长了30年,结果相当于什么?结果相当于你用高达5倍金融杠杆,在丧失了20%本金长达30年流动性的情况下,承担了一点儿也不低的风险(一栋房子的价值波动风险比一只蓝筹股高得多),仅仅获得了税前年均8.7%的回报。

  可8.7%又是什么概念呢?

  过去25年,美国标准普尔指数平均每年增长9.6%。而这一数字又是在什么样的投资环境下达成的呢?

  1, 无财务杠杆(若是同样5倍金融杠杆,年化回报率接近50%)

  2, 平均波动小于美国随机一栋房屋的价值波动

  3, 充分流动性,随时进场,随时出清

  4, 在这25年期间内,你可以彻底忘记这件事,而不用担心房屋失火、租客不交房租,等等

  可能又会有人反驳我:“听说一个朋友,买了一栋房子,没过一两年,房子价格翻了接近一倍。”――这叫“投机”,不叫“投资”。在金融市场,“翻一倍”这种级别的事情,每个小时都在密集发生,怎还用得了“一两年”?!

  只要跳出来想一想,这其实非常正常。如果民用房地产的投资回报真的那么丰厚,美国的金融市场买方(共同基金、养老基金、保险公司等)的投资组合必然会高比例持有民房。可事实是,美国金融市场的大买方们的投资组合中,连基于商业地产的投资都仅是小比例配置,而对民用房屋更是几乎零涉及。

  另一个事实就是,美国老百姓(行情603883,咨询)的家庭资产中,房产的比例从来都没有高于20%,且这其中还包括了刚需部分(即自宅)。美国百姓家庭资产中的80%,都是各种金融资产。

  这些事实,最终都指向了一个大大的“美国国情”:美国是一个彻底基于金融市场的国家。而如果谈到房地产,说的也仅是商业地产,以及针对房地产开发商的民用房产建设(这就已经不是我们所讲的投资了,而是房地产企业的主业经营了)。在美国,一般老百姓的住宅被广泛看作刚需的“商品”,而绝非合理的“投资品”。

  而不少中国新移民热衷在美国购置房产来进行投资,真的仅是一个基于中国过去10年间特殊国情的惯性而已。

  那这么说,刚来美国的新移民,应该一心一意去投资股市咯?

关键词阅读:投资 投资性房产 投资股市 投资房产 投资组合

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