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2015年澳洲楼市展望与墨尔本楼花销售情况

2015-06-17 17:58:00 来源:www.yiminbang.com

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   以2014年的市场环境以及新澳地产集团往年的销售经验来看,按照现有的形势, 2015年澳洲房价仍将平稳上涨。

  在澳洲只要是与房价有关的问题,都会牵动广大投资者的神经,特别是来自中国的投资者。由于低利率和持续的市场短缺,近年来澳洲房价一路飙升,以至于有人认为房价已经达到了一个高位。然而以2014年的市场环境以及新澳地产集团往年的销售经验来看,按照现有的形势, 2015年澳洲房价仍将平稳上涨。

  首先,澳洲的利率和澳元汇率都处在一个低位。目前澳洲银行利率正处在近20年来的最低点,并且澳联储不断释放的信息显示,低利率政策将持续相当长的一段时间,这会使得源源不断的资金大量进入地产行业,从而刺激楼市的持续繁荣。同时,疲软的澳元意味着在移民澳洲与置业方面成本大为降低,这将吸引大量的外侨资金,特别是中国的资金进入澳洲房市。新澳地产2014年出色的销售业绩很大程度上得益于低利率与低汇率的同时出现。从眼下看来,在2015年,这两大利好因素仍将持续,因此我对今年澳洲房市乃至我们公司的销售情况是很有信心的。

  其次,澳洲近年来相对加拿大和美国的宽松移民政策吸引了大批移民,特别是来自中国的移民涌入,人口的膨胀形成了对房市的刚性需求。经济合作与发展组(OECD)最新数据显示,在 2012-2013年间宣誓成为澳洲公民的人数劲增46.6%,创下6年来新高。澳洲国家住房供应理事会也指出,在澳洲人口膨胀与房屋营建率低态势下,住宅供不应求,房价定将继续上扬。根据澳洲移民局500万投资移民签证最新数据显示,截止到2014年11月30日,澳洲移民局共收到了1908份投资移民意向申请,其中正式签证申请的1357 份中,91%来自中国,而在517份的获批签证中,有88%来自中国。新澳地产作为业务横跨移民,留学,地产销售与开发领域的公司,对这方面着实有着极为深刻的体会。这些来自亚洲尤其是中国的优质移民,以其自身的强大实力及中国买房置地的投资思维,大大增加了澳洲房市的需求面。我们在与中国投资移民打交道的过程中也深深地感受到他们对于投资澳大利亚不动产的巨大热情。

  第三,自2013年以来的两年间,澳洲政府进一步开放外资进入,其中吸引外资最典型的政策就是放宽了海外人士购买并持有澳洲房产的要求。可以预见在2015年,海外投资者以及新移民对澳洲房产的旺盛需求将转化成市场上实实在在的购买力,这对维持澳洲房市的热度将发挥重要的作用。

  以上三点是我认为在2015年推动澳洲房价上涨最直接的三个要素。当然澳洲稳定繁荣的社会环境,健全公正的司法体系,以及人文宜居的环境都是吸引人们投资置业澳洲,从而推动楼市平稳发展的重要因素。

  除了介绍以上这些推动澳洲房市繁荣的要素并对澳洲房市2015年的发展做个预测外,我要特别介绍澳洲一种灵活高效成熟的投资方式,即我们华人朋友俗称的“买楼花”,希望能对广大有意投资澳洲房市的朋友提供一些启示。

  买楼花是指在房产尚未动工前即签下买房合同。其针对的房产一般是公寓,买楼花的最大好处是省钱。澳洲法律规定按售房合同签订之日的房产价值征收印花税, 买楼花在房产开工前签订合同,其印花税只需按地皮价征收。所以相比买现房,买楼花能在印花税上省下一大笔。

  由于买楼花是先期投入,从房产商的角度来看,首先能收到一笔定金,减轻了资金压力,同时由于有了可靠的销售对象,其售房风险也大大降低,因此楼花的价格通常比现房要便宜才能招揽投资者。这等同于开发商降低房价,客户得到了实惠。较低的税费,较低的价格这些对于买房用于投资的朋友无疑是一大利好。从市场角度来看由于地皮原先是国家的或是私人拥有的,在未开发前,附加值是不高的,只存在着由于地段、交通等因素而形成的级差地租,所以地皮价相对稳定,起伏变动不会很大,尤其是澳洲这样一个地广人稀,土地资源极其丰富的国家。那么通过房产商的投资,建设起高质量的房产,就会产生高低不等的附加值,所以测算可能的投资收益,对地皮的价格不是主要的,只要着重于其建造的房产的品质。 由于澳洲房产存在着一个每年有大批移民涌入需要住房这样的刚性需求存在,所以其房地产市场不断升值是必然的,地产也会随着增值,这就是说从楼花到现房,房价超过原本签合同时的价格也是必然的。

  最重要的是买楼花签合同时, 只需要交纳房款总金额的10%, 而余额要等到房子全部建成后才付或贷款,最高可贷70%-80%。这当中可能有半年至一年甚至更多的时间,这对投资人来说投资的压力大大减轻,并有了从容观望、研究、甚至中途出手的选择余地。总体来说,买楼花首付低,投入少,省钱,增值空间大,相对风险较小,可控性强。

  当然了,作为专业的房产投资顾问我和我们新澳地产的其他投资顾问一样总是告诫我们的投资者们,投资澳洲房产,莫抱投机的心态,应做中长期投资。因为澳洲的房产投资价值更多地体现在土地的增值和租金的回报上。相较于中国阴晴不定的房地产市场,经过了180多年的不断改革和制度完善的澳大利亚房产市场收益更为稳定,在过往近40年的数据统计中,澳大利亚房产平均每年稳健升值7%~10%,从目前的现状来看,澳洲的房价将会继续保持在一个良性上升通道中,有意向投资的置业者应该把握时机,争取最大增值空间。

关键词阅读:楼花 地皮价 楼市 销售经验 澳洲

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